Владельцам паевых земель Башкирии нужно тщательно подходить к выбору арендатора

Земельные вопросы требуют грамотного подхода.

Даже человеку, знающему за­конодательство, можно погореть на мелочах, а что уж говорить о пожилых людях, которые и вовсе далеки от буквы закона. Доверяя своему арендатору в лице мест­ного хозяйства, долгие годы до­бросовестно работающего в рай­оне, они по привычке полагают, что и другие арендаторы будут честно и открыто работать. Так ли это, давайте разберемся.

На вопросы о порядке управ­ления паевыми землями нам отвечает юрист, имеющий боль­шой судебный опыт, Полина ГОЛУБЬ.

- Полина Александровна, по­скольку сегодня разные формы обмана и хищения процвета­ют, скажите, от чего можно предостеречь владельцев зе­мельных паев?

- В первую очередь, необходи­мо обратить внимание пайщиков на те доверенности, которые они выдают. Недавно в одном из на­селенных пунктов Куюргазинско­го района было проведено со­брание, после которого многие пайщики признавались в том, что они поддались на уговоры фер­мера и подписали доверенность. Кому выдали доверенность, не помнят, копии доверенности не осталось, какие полномочия по доверенности передали, не знают, никто им не разъяснял и не рассказывал, что именно они доверяют, на словах пообещали большие суммы денег.

Одна из бабушек, не выходя из дома, подписала доверенность, которую ей на дом привезла сама фермер без нотариуса. Впо­следствии указанная доверен­ность оказалась заверенной но­тариально. Круг полномочий по доверенности оказался очень широкий: голосовать по любым вопросам на собрании, опреде­лять условия договора аренды по своему усмотрению, реги­стрировать выделы, выбирать уполномоченного и размер его полномочий. Этим вопросом в настоящее время занимаются правоохранительные органы, а я со своей стороны призываю пай­щиков быть бдительнее. Не да­вать доверенности посторонним людям, или тем, кого они не зна­ют хорошо и в ком не уверены на сто процентов. Прежде, чем дать доверенность, внимательно ознакомьтесь с ее содержанием. Если не понятен текст, приоста­новите подписание доверен­ности и проконсультируйтесь у юриста.

Во вторую очередь, хочется призвать пайщиков оценивать потенциальных арендаторов не по заманчивой картинке, кото­рую они предлагают на словах, а по реальной картине их поступ­ков, действий, их поведения и репутации.

Вот, например, на последнем собрании в районе ранее рабо­тавший арендатор был местным, проверенным, налоги платил, дивиденды выдавал, социальные обязательства перед деревней выполнял. Ни для кого не секрет, что местные хозяйства в насе­ленных пунктах несут огромную социальную нагрузку: чистят до­роги, помогают образователь­ным учреждениям, содержат коммуникации. И это помимо того, что они дают работу людям, налоги в местный бюджет.

А вот куда будет платить на­логи пришлый фермер, это еще надо посмотреть? Кроме этого возникают и другие вопросы. А помогал ли он деревне до того, как собрался заполучить землю в аренду, участвовал ли он в жизни села? А много ли у него работает сотрудников? А трудоустроены ли они официально? А если вме­сто всей этой работы для своего села и района вы видите, что он себе и своим членам семьи при­купил жилье за границей, квар­тиры, «БМВ» и «Мерседесы», сто­ит серьезно задуматься.

В-третьих, в доверенности прописывайте, какие именно условия в договоре аренды вы хотите видеть. Как пример, опять же последний случай в Куюр­газинском районе. В договоре вдруг должен был появиться пункт о преимущественном пра­ве покупки арендатором всех паев перед остальными пайщи­ками. Помимо прочего почему-то доверенное лицо, а по совмести­тельству деверь фермера, захо­тело, назначив себя же уполно­моченным лицом, предоставить себе самому полномочия шире обычного.

Например, от имени всех собственников (даже тех, кто против. Ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения» такое для уполномоченного не пред­усмотрено. - Прим. ред.) участво­вать в собрании собственников земельных долей с правом под­писи протоколов общего со­брания, с правом голосования по вопросам повестки дня, с правом подписи проекта меже­вания или подачи возражений в отношении проекта межевания, а также в случае необходимо­сти получать дубликаты право­устанавливающих документов, оплачивать сборы, тарифы и го­спошлины, вносить изменения в записи ЕГРН, в правоустанав­ливающие и другие документы. При этом такие нюансы на со­брании не обсуждались.

- Как говорят, без меня меня женили, хотя, конечно, тут не до смеха.

- Чтобы этого не было, пайщи­кам нужно самим ходить на со­брания, проявлять активность. Решения принимаются простым большинством, 25% пайщиков + 1 человек (а от их имени может действовать 1 человек) могут определить судьбу всех осталь­ных почти 75% пайщиков неза­висимо от их воли. Вот такая ин­тересная «женитьба» получается.

Также нужно тщательно под­ходить к выбору уполномочен­ного, выбирайте надежных, проверенных людей из числа пайщиков. Не всегда прыткая мо­лодежь лучше опытного прове­ренного годами человека. Цен­ности разные.

А если есть какие-то вопро­сы к арендатору, их нужно оз­вучить. В случае с вашим рай­оном доводы представителя пайщиков за расторжение до­говора с действующим арен­датором были следующие: пай­щикам далеко ехать за зерном в центральную усадьбу, долго ждать, когда экономист и пред­седатель подпишут наклад­ную, и выдаваемый дивиденд «мизерный» – три центнера зерна (забегая вперед, новый арендатор «мизер» увеличил до пяти). При этом никто из пайщиков своему арендатору ранее вопрос об изменении условий договора не задавал. Поэтому, прежде чем поме­нять арендатора, поговорите с ним. Скорее всего, он учтет ваши пожелания. Меняется время, меняется жизнь, и руко­водители хозяйств идут в ногу со временем, всегда помня об интересах своих односельчан, поскольку долгое время живут и добросовестно работают в своих деревнях, зная реальные беды и нужды своих жителей.

К большой чести главы сель­ского поселения, проводившего собрание, несмотря на давление со стороны фермера протокол общего собрания сельсоветом был оформлен так, как было на самом деле на собрании в стро­гом соответствии с законом. Это позволит избежать необратимых последствий для пайщиков.

- Были ли в Вашей практике случаи, когда пайщик оста­вался ни с чем?

- К сожалению, да. Так, в Кугар­чинском районе пайщики ока­зались отмежеваны фермером в участок, в котором оказались бесправными, поскольку 50% до­лей принадлежали самому фер­меру и его близким родственни­кам. Первый год они получали аренду, как и обещал фермер, а потом он со своими родственни­ками провел собрание и изменил условия договора. В связи с за­сухой решил не платить аренду несколько лет, но отделиться и вернуться в хозяйство владель­цы паев уже не могли, вот так и оказалось, что вроде бы пай есть, а вроде бы и нет. И дивидендов нет, и продать нельзя никому, кроме фермера.

Мне очень жаль как юристу, что наша правовая система не совершенна в защите граждан. Но ведь и правовое государство формируется не кем-то, а каж­дым из нас.

В завершение хочу отметить, что поводом для написания дан­ного материала стала реальная ситуация, произошедшая в на­шем районе. Как тут не вспом­нить детскую сказку про заюшку, которого из избушки выгнала хи­трая лиса. А ведь изначально она просилась только во двор. Не хочется, чтобы в такой «сказке» оказались наши жители.